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房地产业利润水平远高于其他行业 房企不会退出

2019年11月07日 15:00    来源:易宪容观点    作者:本站
核心提示:由于房价还在上涨,房地产业的利润水平远高于其他行业,所以房地产企业是不会退出这个市场的。正因为房地产企业不愿意退出这个市场,那么国内房地产市场过度扩张就不会停止。

据报道,2019年前三季度,A股上市房地产开发企业总营收总额1.72万亿元,同比增长21.52%。营收达到千亿级别的共有4家,这前4强近乎占据1-9月营收总额的一半。其中,绿地控股、万科A、建发股份更是突破2000亿元大关,占1-9月营收总额的42.42%。保利地产紧随其后,营收额破1000亿,达到1118.26亿元。在房地产宏观调控日趋严格的同时,行业整体的营业收入规模仍处在上涨阶段,此次统计出的平均增长率为16.72%。

还有,在73家上榜企业中,共有24家出现负增长。万通地产的跌幅最大,达到了74.6%。从此次披露的1-9月经营情况简报中看出,2019年1-9月无新增土地储备,亦无新开工及竣工面积。今年以来,万通地产的人事动荡频繁,对业绩的降低不无影响。除此之外,城投控股、渝开发、中州控股、珠江实业这几家企业的营收跌幅均超过了40%。

在《2019前三季度A股上市房企营收TOP20房企增幅排行榜》中,营收20强房企的平均增速为30.53%。其中,蓝光发展、大悦城、金科股份的营收增幅分别为95.27%、68.28%、60.65%,分列榜单的前三名。

房地产出台最厉害的调控政策已经三年了,尽管一直有媒体在报道说国内的房地产市场出现了拐点,房地产市场的价格开始下跌,但实际上无论是从国家统计局公布的全国70个大中城市的房价变化情况及住房销售金额来看,还是从上面所统计出的房地产上市公司业绩来看,国内房地产市场真正的调整并没有出现,反之房地产市场的繁荣还在持续。只要房价在上涨,只要房地产开发企业的利润水平高于一般行业,那么房地产开发企业就不会退出市场,反之,如果其他企业弄到了土地,同样会进入房地产开发行业。最近有一个朋友,本来是做实业的,但他早几年获得了一块土地,一直没有开发,由于房价还在上涨,最近已经开工,他也成为了房地产开发商。

上面的有几个数据说明当前房地产市场态势。一是房地产上市公司的总营业收入总额1.72万亿元,同比增长21.52%。这个数据与国家统计局所公布的房地产数据比较接近。政府公布的数据是前9个月住宅销售总额增长速度达14.8%,这是就全国近10万家房地产开发企业而言。而房地产上市公司的营业收入总额同比增长达到20%以上,证明目前国内房地产市场仍然处于繁荣之中,国内房地产市场并没有因为调控政策出台有所改变。而且对于中国住房市场来说,由于住房是采取预售制度,房地产销售总额快速的增长,也意味着在未来时间房地产投资并不会因为调控而下降,反之仍然会保持当前这样的增长速度。

二是房地产营业收入20强房企的平均增速为30.53%。这个数据说明了国内房地产市场越是强势的房地产企业,其增长速度越快,其市场占有率越高。这就意味着国内房地产市场可能越来越向少数大型房地产企业集中。而房地产行业的集中度提升,当然有利于房地产行业发展,但容易产生房地产企业的兼并潮,那些小的房地产企业可能在这股兼并潮中逐渐的退出市场。房地产企业的结构出现全面调整。所以有媒体报道,说上半年有近400家房地产企业倒闭,这应该是十分正常的现象。

三是在73家上榜房地产企业中,共有24家房地产企业出现负增长。也就是说,在这一轮房地产市场的调整中,房地产市场形势及生态发展较大的变化,面对这种变化了的市场生态,可能有些房地产企业越来越强大,但也有一些房地产企业则面临着淘汰的风险。只要看看房地产企业前10大企业,其营业收入、利润水平等各项指标在这几年反倒出现快速增长,但也有一些房地产企业败下阵来。房地产企业开始在全面分化。这也意味着国内房地产行业开始有一定的竞争,不是如早几年,谁都可做房地产,谁做房地产都能够轻易赚大钱。

当然,这些数据的一个核心概念是,由于房价还在上涨,房地产业的利润水平远高于其他行业,所以房地产企业是不会退出这个市场的。正因为房地产企业不愿意退出这个市场,那么国内房地产市场过度扩张就不会停止。目前到哪一个城市,房地产市场过度扩张是基本态势。早几天去过合肥,合肥市规划的几个新区,如滨湖新区和政务新区,到处都正在建设的楼盘。不仅大量的楼盘在建设,而且规划出要建楼盘的土地也有得是。只要房价还在上涨,政府与房地产开发商就能够提供无限的供给,让城市房地产市场过度扩张。这是高房价导致的结果,但是这种现象能够再这样持续下去多久没有人会知道。而且这种现象目前在全国是十分普遍的。数据与现实就是如此。

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