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疫情之下|同比降97% 2020年春节楼市难在意料之中

2020年02月12日 09:13    来源:丁祖昱评楼市    作者:本站

2020年1月,新冠肺炎疫情凶猛来袭,裹挟着春节返乡的人潮,快速扩散至全国,截止2月10日24时,31个省、直辖市和自治区确诊病人已达4.26万人,多地政府一级响应,企业延期复工,对各行各业乃至中国经济秩序都造成了严重的负面影响。

在房地产方面,因疫情的急速蔓延,多地售楼处被迫关闭,据相关数据统计,全国约1246个房地产项目在2月20日之前不得开工,1040个售楼部在2月20日之前不得开业,超95%的城市新增房源遭遇“零供应”。

为减少疫情带来的影响,碧桂园、融创、金茂、绿城、雅居乐等多家房企推出了线上售楼处进行在线推销楼盘,通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务。

可从实施效果来看,线上销售的效果并不明朗,对成交促进作用一般,可能更多是引流和提升关注度的措施。截至1月末,百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比降低,其中TOP50房企销售操盘金额门槛降幅高达达27.5%。

长期以来,年初本就是房企销售淡季,在整体楼市成交相对低迷的背景下,新冠肺炎疫情来袭无异于“雪上加霜”,因此,短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关。

01 

春节后供应同、环比继续锐减95%以上

据CRIC不完全统计,截止目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

直接影响项目现场销售活动“停摆”,超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”。据CRIC监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看,累计总量仅为25万平方米,较疫情爆发(以1月23日武汉封城为分界点)前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外,其余城市均为零供应,疫情对房企供货的负面影响不言自明。

在这其中,杭州1月25日就领到预售证的新湖金色池塘项目,原计划1月31日至2月2日线上登记,现推迟到2月10日至2月12日。还有备受关注的万人摇楼盘——保利融信和光尘樾项目,也于1月20日就已领到预售证,原本打算年后约2月5日开始登记,但受疫情影响,登记时间也已延后。

事实上,与去年春节假期(除夕到初六)相比,2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平,可春节后一周(初七—十三)随着疫情形势逐步严峻,84城供应量再度骤降至4万平方米,与2019年同时期相比降幅达97%。

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02

节后周27城零成交同比跌95%

因疫情防控措施不断严厉,且居民焦点集中于疫情发展,无心购房,2020年春节期间新房成交情况非常不理想。

据CRIC监测,春节期间(除夕到初六),88个重点城市的成交量仅为37万平方米,部分城市甚至出现零成交。

某新房渠道经纪人小刘表示,从1月21号放假以来,他所在的商圈新房成交量只有2套。虽然春节期间历来都是成交低点,但今年和往年相比成交量明显要更少。没有成交,没有带看就意味着没有提成,这对工资主要靠提成的房产经纪人来说并不是好状况。随着复工潮来临,小刘和他的同事开始陆续接到咨询,但就目前来看,大多数客户目前还是处在观望状态。

CRIC监测数据显示,春节假期也是疫情爆发后第一周,88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌,降幅达93%,其中一线城市叠加春节人口外流影响,跌幅达到了99%。

随着疫情防控的升级,国家延长假期和多省市延后复工日期,春节假期之后一周(1月31日-2月6日)88城市成交面积相比去年节后一周暴跌至95%,同比跌幅迅速由春节假期的30%扩大65个百分点,与2018年同期也是下跌96%,这与往年春节过后降幅逐渐收窄形成了鲜明对比。

由此可见,如果说春节假期的暴跌有假期因素,那么节后一周则完全是新冠肺炎疫情的影响。

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03

7成百强房企销售业绩明显下降

从企业来看,虽然2019年百强房企各梯队的销售金额门槛继续提升,但增幅较2017、2018年已明显放缓。在行业增速放缓的大背景下、叠加武汉疫情的影响,2020年1月,销售百强房企中有近7成的企业单月业绩同比下降。

也有少数企业得益于前20天的正常销售,1月销售规模与去年同期相比仍然在相对稳定的水平。龙头房企中,万科超过碧桂园成为月度榜销售第一,实现全口径销售金额567.3亿元,也是龙头房企中唯一一个销售同比增长的企业,碧桂园和恒大1月单月则分别实现全口径销售金额465.1亿元和410.1亿元,较去年同期基本持平。

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由于目前疫情或将影响新开工,对房企新增供应的未来影响还有待评估,对房企销售情况影响如何,也取决于疫情后续的控制情况。

04

二手房节后一周同比跌幅仍高达91%

除了新房市场外,受新冠疫情影响,春节期间二手房市场行情也有走弱态势。春节期间,全国7个重点城市二手房成交体量由节前的79万平方米直降为0,惨淡程度可想而知。

某中介网成都站数据显示,2月3日,恢复线上办公的第一天,全市一共只有74个带看量。

某春节返深圳复工的中介小文也表示,因为公司通知复工推迟至2月17日,目前他仍旧在家办公:“现在小区都不让进去看房,如果要看房,只能线上VR看房。”

考虑到目前多城线下中介门店关闭,预计疫情对核心城市二手房成交的负面影响在短期内还将延续。同时由于二手房市场较一手房市场周转性差、受市场波动大的特点,我们认为疫情对二手房市场成交的影响也将大于新房市场。

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05

市场将呈现“先抑后扬”总量回落之势

在新冠肺炎疫情来袭下,今年春节“返乡置业”热潮不再,各能级城市新房成交均不同程度下跌。

如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;若疫情得以控制,整体成交有望回稳,城市间分化仍会加剧。随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效,刚需购房仍将刺激成交进一步回升,一、二线城市和环都市圈热门三四线成交有望率先企稳回升;广大的三四线尤其是人口净流出,城市基本面缺乏支撑的城市则将持续回落。

就2020年整体楼市成交而言,市场大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

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