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楼市观点:当前房地产复苏可能是一种假象

2020年05月20日 17:36    来源:易宪容观点    作者:本站

按照国家统计局公布的数据,1-4月份,全国房地产开发投资33103亿元,同比下降3.3%,其中,住宅投资24238亿元,下降2.8%。以年化率达39.6%。1-4月份,商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%。其中,住宅销售面积下降18.7%,办公楼销售面积下降32.0%,商业营业用房销售面积下降29.1%。商品房销售额31863亿元,下降18.6%。其中,住宅销售额下降16.5%,办公楼销售额下降37.5%,商业营业用房销售额下降34.

从上述数据可以看到,由于疫情暴发,中国房地产市场前4个月的投资急速下降,这主要是疫情暴发后停工。但是中国房地产市场采取住房预售制度。一般在来说,房地产开发投资增长取决于住房预售增长速度,如果住房预售增长快,房地产开发投资也随之增长。如果住房预售增长慢,房地产开发投资也会慢下来。当前房地产开发投资增长放慢,主要是疫情暴发后停工,与房地产预售速度关联不是太大。房地产开发投资下降,只能是推迟交房的时间而已。

不过,前4个月的住房销售面积与住房销售金额的数据是比较特殊。在以往有数据记录的十几年,住房销售面积与住房销售金额增长幅度都会出现严重的差距,往往都是住房销售面积增长幅度远远慢于住房销售金额的增长速度。有些月份会相差达到二十个百分点。而住房销售金额增长远大于住房销售面积的增长,也意味着房地产市场价格是上涨的。两者差距越大,房价上涨的幅度由会越大。但前4个月住宅销售面积下降18.7%,住宅销售额下降16.5%,两者差距不大。这意味着全国的房价并没有随着住房销售快速下降而下跌,反之房价保持企稳的状态。

事实上,从国家统计局公布的数据来看,4月份70个大中城市房价50个城市新建商品住宅价格环比上涨,9个城市持平,11个城市下跌。4月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%。其中,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,二手住宅销售价格较为稳定,环比上涨0.2%。以同比看,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%;二手住宅销售价格同比上涨3.0%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.6%和2.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.1%和2.4%。

也就是说,无论是房价环比的数据,还是同比的数据,中国经济无论出现任何问题,全国疫情暴发,商业活动全面停止,个人消费缩减,产业链中断,金融市场价格暴跌,但中国的房地产市场价格则可稳如泰山,不仅不会下跌,反之,还会上涨。这是地方政府的期望,也中国住房投资者的期望,也是中国经济稳定的磐石。只要中国房价不稳,只要中国房价暴跌,中国社会政治经济问题都会由此显现出来。所以,今年疫情暴发之后,中国住房市场的“只住不炒”的核心稳房价,是稳定房地产市场的价格预期。

疫情在全球蔓延与恶化,全球的房地产市场难以幸免受到严重冲击,房价下跌是一种普遍的现象。因为商业活动的突然停止,个人失业,住房需求急剧下降,房价都在下跌。比如,当前多伦多的许多住房挂牌几个月了无人问津,3-4月的房价都在下跌。不少分析认为,如果疫情再延续到6月份,多伦多的房地产市场要恢复至少要两年以上的时间。

但是,中国的情况则不是这样,尽管疫情暴发让房地产市场需求急剧下降,房地产销售停止,但各个城市的价格则顶在天花板上不仅没有下跌,反之,都在上涨。但是,当前1-4月份的住房销售面积在下降近20%的情况下房价还在上涨,这只能说中国的绝大多数房地产市场都是以投机炒作为主导的市场。因为,中国的城镇居民的住房拥有率96%以上,除了住房投资炒作者,其他居民是不会涌入这种高房价市场的。可能许多人都在为当前的房价上涨找不同的理由,但那些理由都是想象的。既没有市场的逻辑,也没有经验的逻辑。当前中国房地产市场的复苏及房价的上涨,更多的是地方政府、投资炒作者、房地产开发商等做市所为。

特别是当前城镇居民的住房拥有率为96%,绝大多数中低收入居民特别农民所面临是生存问题的情况下,托住房价在高位,这些居民岂能有支付能力进入市场呢?而且高房价及经济的房地产依赖症,不仅是对实体经济严重挤出,也会居民扩大内需严重挤出。在当前政府推出保就业、扩内需、救经济的条件下,在只住不炒的市场定位下,在住房销售下降20%的情况下,还有人在通过炒豪宅、炒学区房、炒房价上涨来炒作当前房地产市场复苏,肯定是对政府出台扩内需政策的一种严重干扰。这种房地产的复苏可能是一种假象。

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