三江口地块出让活动紧急叫停！2021年黄山中心城区土市凉凉？

今天下午，黄山市公共资源交易中心挂出关于终止2108号地块土地出让的公告，预计着市芯这宗“巨无霸”优质地块首次挂牌惨遭流拍。这也是黄山今年以来继东湖地块流拍之后的第二宗流拍用地。

此前，6月11日截牌的2105号东湖商住用地因为无人申请报名而取消现场挂牌会。原定于9月15日截牌的2108号三江口地块同样是因为无人报名而提前一天宣布终止出让。

今年到目前为止，黄山中心城区共计挂牌三宗涉宅用地，其中两宗流拍，流拍率高达67%。相较于土拍热潮一浪高过一浪的往年，今年的土市现状着实有些反常。

究竟咋回事?黄山土拍市场凉凉了吗?

都是优质地，为何“香”不起来?

如果说地块终止出让，是因为位置不好，房企不感兴趣也就罢了。但这宗2108号三江口地块“被拒”有些说不过去。原计划9月17日出让的三江口地块，位于屯溪区新安江南畔，南滨江路以南、文峰路以东、白石路以北，地段可谓得天独厚。2020年5月20日，锦绣文旅就以7031元/㎡的楼面价、750万/亩的单价拿下相邻地块(现锦绣天宸项目)。

2105号东湖地块位于高新区桥头堡位置，地段同样不差。

这两宗地块，都属各片区的核心区内，特别是三江口地块周边楼盘楼面价不低，按道理不缺市场。但如果仔细看，会发现这些地块都有共同特点：

一总价高

黄山有史以来挂牌总价排名前2的两宗地

2105号东湖地块总面积151624.11㎡(约227.44亩)，起始总价约7.5亿，起始楼面价约3053元/㎡，起始单价330万/亩。

2108号地块三江口地块出让面积159199.28m2(238.79亩)，约11.9亿的起始总价也是黄山有史以来的最高挂牌总价，最高的成交总价为2017年5月2日成交的城东1710号月亮湾地块也才9.5亿。

起拍单价：A-01商服区块起始单价为 260 万元/亩;A-02住宅区块起始单价为 600 万元/亩。

其中：A-01商服区块最高限价为 300 万元/亩，起始楼面价3000元/㎡，封顶楼面价3462元/㎡;A-02住宅区块最高限价为 920 万元/亩，起始楼面价6207元/㎡，封顶楼面价9517元/㎡。

二商业部分限制条件太多

2105号东湖地块竞买要求：

商业区块竞买条件严苛

【DH4-7区块商服项目竞买条件】

DH4-7区块内商业沿齐云大道集中布置，需建设一座面积不少于 4 万平方米的独栋综合体，以满足周边居民商业需求;沿轩辕大道和齐云大道交叉口处设置不小于 5500 平方米的广场;

该地块 DH4-7 区块商服项目监管协议主要条款包括：

1.业态要求：百货类购物中心、餐饮娱乐、商务酒店。

2.按照产业的性质要求，土地竞得人须承诺：

(1)项目总投资额达到 6 亿元人民币以上。

(2)该地块商服用地部分固定资产投资强度不低于 300 万元/亩;正式运营后每年上缴税收不低于 8 万元/亩，其中税收不包含契税、耕地占用税、车辆购置税、城镇土地使用税、社保费等税费，且不含清缴以前年度欠税。

(3)地块内需建设计容面积不少于 40000 平方米的独栋商业建筑。该独栋商业建筑中自持计容面积 40000 平方米不可分割销售，自持部分位置需经监管人同意，并在规划设计方案批复中予以明确，土地竞得人在建设中不得擅自调整。

(4)独栋商业综合体计容面积中不低于10%的计容面积不得抵押，具体位置由监管人和土地竞得人商定并在规划方案批复中予以明确，土地竞得人在建设中不得擅自调整。

土地竞得人需引进一家商业公司(成立独立法人的商业运营公司)对该商业综合体进行统一整体运营管理。

(5)商业建筑和居住建筑须同时开工，在满足住宅预售条件的情况下，独栋商业综合体主体建筑基础达到正负零时，方可申请预售住宅总建筑面积的 70%;独栋商业综合体建筑结构封顶时，方可申请预售住宅总建筑面积的 90%;独栋商业综合体建筑竣工验收后，允许销售剩余 10%的住宅房屋。

(6)该地块商服用地规划方案中的建筑设计不得有类似套型住宅的功能布局。

(7)自土地交付之日起 6 个月内开工建设，开工之日起 30 个月内建成并正式运营(其中：24 个月内所有建设工程总体验收，验收后 6 个月内设备安装调试和试运营),正式运营 1 年后由甲方核验投资强度和亩均年税收指标。

(8)引入的商业业态(如百货类购物中心、餐饮娱乐、商务酒店等)不少于 5家也须成立独立法人公司进行运营管理

需在 DH4-7 地块内无偿提供一处面积 150-200 平方米的开闭所用房，具体设计还需满足电力部门相关要求。

居住用地需按不少于住宅总计容建筑面积比例的 15%配建 70-85 平方米的小户型房型。

【2108号地块三江口地块条件】

1.购买方需承诺项目总投资额达到5亿元人民币(不含土地出让金)以上

2.商服区块的固定资产投资强度不低于700万元/亩;正式运营后每年上缴税收不低于8万元/亩

3.在商业区块内规划建设1座地上计容面积不低于4万平方米的集中式商业综合体(不含酒店、家居建材市场、批发市场)，建成后须整体自持、整体运营，不得分割销售

4.乙方需引进一家商业运营公司(成立独立法人的商业运营公司)对商业项目进行统一整体运营管理，该商业运营公司截止到2020年底须在国内有成功运营计容面积在6万平方米以上的商业综合体(其中，商业街区达到2万平方米以上)的业绩

5.商业建筑和三江口地块住宅项目的建筑须同时开工，在住宅满足预售条件的情况下，可申请预售住宅总建筑面积的30%;商业综合体及街区主体建筑基础达到正负零时，方可申请预售住宅总建筑面积的60%：商业综合体及街区建筑结构封顶时，方可申请预售住宅总建筑面积的90%;商业综合体及街区建筑竣工验收通过且招商达到50%后，方可销售剩余10%的住宅面积

6.商服项目规划方案中的建筑设计不得有类似套型住宅的功能布局。鼓励发展文化创意、数字经济等新业态

7.A-01区块商业计容建筑面积不得小于 6 万平方米，商业用地范围线可根据方案合理性做适当微调

8.设置一处邻里中心，建筑面积 4500-5000 平方米，应结合商业及商业综合体设置，具体配建内 容详见附表，其中公益性设施(社区服务中心、卫生站)需无偿移交基层政府组织(不纳入计容 面积)，其他功能由业主单位负责统一运营，不得分割出售

9.需在地块内配套一处建筑面积不小于 150 平方米的开闭所，无偿提供给供电部门，具体设计还 需满足电力部门相关要求

10.A-02住宅区块需按不少于住宅总建筑面积比例的 15%配建 70-85 平方米的小户型房型

这些限制条件，对于后期的销售，的确是不小的挑战。这些配建条件，所产生的成本并不低。再加上高昂的起拍价，或许已经直接逼退部分房企。即便是资金健康的房企，也可能面对摊上配建成本后的高楼面价，得不偿失。

三 信贷收紧二手房下行 新房市场持续横盘

当然，根本原因还是当下整体楼市的横盘状态。再加上房子去化周期拉长，使开发商对楼市的预期发生了改变。拿地成本高，土地“难啃”，市场预期改变，或许是房企们不愿拿地的主要原因。

不过，放眼安徽多个城市的土拍市场，黄山的情况并不算新鲜。宿州、蚌埠、合肥、芜湖等城市，近期也都“不约而同”地出现了流拍现象或因故终止的现象。当然，每个城市的情况都有所不同。有的是调整了土地的最高限价，控制溢价率。

不仅如此。传言8月10日自然资源部的闭门会议，传达了几个关键信息：

①全面禁止马甲公司报名;

②建立资金审查制度;

③限定土地溢价率上限15%;

④不得挑高低价、竞配建等方式抬高低价

几番操作下来，几乎决定了土地价格炒作空间被压缩。

从这两宗流拍的“高定位”地块可以看出，商业条件像自持商业物业、引入产业等要求，对开发商的运营能力和现金流都提出了较高的要求，地块开发难度的加大也是在筛选房企。

因此这两宗地块的终止出让，未尝不是好事。我们换个角度来看，可以说是淘汰与筛选下的必然结果，并不能以此来完全意义上去定义市场好坏。毕竟房地产最终回归平衡健康理性，我们更期待我们所在的城市发展也会随着这片土地的开发成长而变得越来越好。