市场调查

2020黄山楼市半年报:住宅潜在库存近万套够卖两年

2020年07月09日 12:03    来源:新安房产网    作者:本站

一、黄山楼市政策

【2月】

Ⅰ:疫情之下黄山出台房地产新政 适度放宽预售条件

支持房地产、建筑施工企业应对新冠肺炎疫情共渡难关保障城乡有序建设的政策措施

根据《黄山市人民政府办公室关于印发<支持中小微企业应对新冠肺炎疫情共渡难关的政策措施><支持文化和旅游企业应对新冠肺炎疫情共渡难关的政策措施>的通知》(黄政办〔2020〕3号)文件精神,为支持我市房地产业、建筑业共渡难关,平稳健康发展,制定以下政策措施。

一、保障工程款和农民工工资支付。

鼓励建设单位与施工企业加强互助,协商提高工程款支付比例,加快工程款支付进度。建设单位不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。工程竣工验收前,应按施工合同约定支付工程款。施工单位要确保项目农民工工资按时足额支付,不得以疫情影响为由克扣或拖欠农民工工资。

二、适度放宽预售条件。

对已经领取施工许可证的房地产开发项目楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售的形象进度要求调整为多层建筑主体结构达到总层数的三分之二以上,中高层建筑(7层—10层)主体结构达到总层数的二分之一以上,高层建筑(11层以上,含11层)主体结构达到总层数的三分之一以上。有地下室的,每层可抵减主体结构一层。

三、优化预售资金拨付流程。

在按原预售资金使用节点的基础上,优化预售资金拨付流程,提高预售资金使用效率,减轻企业资金压力。对受疫情影响施工建设的预售项目,在未达到预售资金拨付节点时,预售资金监管主管部门可根据企业申请,按照项目施工合同、工程进度等,将入账的预售资金直接拨付至合同对应的施工企业等用款单位,用于支付工程款、农民工工资、材料款、税款等项目建设有关费用,累计拨付资金额度不高于工程建设已完成投资额。

四、强化精准服务。

提高项目审批效率,简化审批流程,压缩审批时限,全面推行“不见面”审批,实行备案制项目应“即报即批”。通过“告知承诺制”和加强事中事后监管等方式,加快手续办理。住建部门应加强复工指导,建立项目联络员制度,责任到人,主动上门服务,及时帮助企业解决困难,支持企业尽快复工、销售。

五、其他方面。

其他有关企业财政支持、金融支持、减免缓缴税款、缓缴社会保险、稳岗支持、降低要素成本、减免企业租金等方面的支持政策,按照《黄山市人民政府办公室关于印发<支持中小微企业应对新冠肺炎疫情共渡难关的政策措施><支持文化和旅游企业应对新冠肺炎疫情共渡难关的政策措施>的通知》(黄政办〔2020〕3号)文件执行。

本文相关条款在黄政办〔2020〕3号文里已明确的,执行期按其文件要求执行,涉及预售条件和预售资金拨付的执行期按发文之日起至2020年12月31日止。

Ⅱ:疫情之下黄山出台六项土地新政抗疫 开竣工期限顺延

一、允许延期缴纳土地出让金及免收相应违约金。

以安徽省启动突发公共卫生事件一级响应之日(1月24日)为时间点,缴款时间在1月24日之前且已产生违约责任的,按出让合同约定执行,一级响应期内不计违约金,此后继续按出让合同约定缴纳违约金。

缴款时间在一级响应期内,因受疫情影响无法按时缴纳土地出让金的,受让人可向市、县(区)自然资源和规划局申请缓交土地出让金,签订变更协议。缓缴期不超过3个月,缓交期间不计算违约金。

已签订出让合同的用地,缴款时间在一级响应期结束之后的,缴纳出让金时间可进行顺延,顺延时间为一级响应周期。

二、允许延期签订出让合同。

对宗地已成交但尚未签订《国有建设用地使用权出让合同》的,竞得人可申请延期签订,延期签订时限为疫情响应结束日后10个工作日内。

三、项目开竣工期限顺延。

对已供应的建设项目用地在疫情一级响应期内开、竣工期限自动顺延,建设用地使用权人无需另行申请开、竣工延期。

四、允许缓交土地租金。

租赁国有土地从事文旅生产经营活动的企业,土地租金可延期至疫情结束后3个月内缴纳。

五、暂停开展土地出让合同履约巡查。

疫情防控期间,暂不开展土地出让合同履约巡查,待疫情消除后,及时恢复正常的履约监管。对于受本次疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,疫情持续期间不计入违约期。

六、允许终止或中止土地招拍挂交易。

对已发布出让公告但尚未交易的宗地,可终止或中止交易,待疫情消除后重新或继续实施交易。

Ⅲ:疫情之下黄山公积金出台四项政策助企抗疫渡难关

为支持企业应对新冠肺炎疫情共渡难关、持续发展,方便缴存单位和职工办理相关业务,黄山市公积金中心根据中央、省、市有关文件精神出台了住房公积金相关政策措施。

一是可暂缓缴存。

受疫情影响导致生产经营困难的中小微企业,可按规定申请暂缓缴存住房公积金,缓缴时间暂定为3个月(2020年2月、3月、4月)。

二是可降比缴存。

文旅企业(仅限于景区景点、旅行社、宾馆饭店、航空、民宿、演艺、文创企业)可按规定申请缓缴住房公积金或降低住房公积金缴存比例,缴存比例最低可降至5%,缓缴或降比时间暂定执行至疫情防控形势稳定、应急响应解除后3个月内;受疫情影响导致生产经营困难的其他企业可按照原有关文件规定申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴。

三是保障职工权益。

经申请同意缓缴住房公积金或降低住房公积金缴存比例的企业和职工,可在缓缴期限结束后按规定补缴住房公积金或调整住房公积金缴存比例;经审批的延期缴存,可视为连续正常缴存,职工住房公积金使用权益不受影响。

四是可不计逾期。

对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、一线医务人员等参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,在疫情防控期间未能正常归还住房公积金贷款的,经本人申请,市公积金中心审核后可不作逾期处理,不计罚息、不作逾期记录报送征信部门。

【4月】

黄山公积金贷款政策调整:将增设电梯纳入提取范围

4月7日黄山市公积金中心发布关于调整住房公积金有关政策的通知,自5月1日起,将既有住宅增设电梯纳入住房公积金提取范围,降低期房住房公积金贷款担保比例,具体通知如下:

根据《住房公积金管理条例》及安徽省住房和城乡建设厅 财政厅 自然资源厅 市场监管局《关于城市既有住宅增设电梯工作的指导意见》(建房〔2019〕56号)等有关规定,经黄山市住房公积金管理委员会2020年第1次会议研究决定,现将我市住房公积金有关政策调整如下:

一、将既有住宅增设电梯纳入住房公积金提取范围

黄山市范围内城市既有住宅增设电梯,改造工程竣工验收交付使用后,房屋所有权人可申请提取本人及配偶截至核发竣工验收备案文件当月的住房公积金账户存储余额一次,且提取金额不超过个人实际支付的该套房屋增设电梯费用(扣除财政资金补贴部分)。

(一)提取条件

既有自住住宅增设电梯的职工,在本市无未结清的住房公积金贷款,当年未发生其他住房公积金提取事项。

(二)提取材料

增设电梯职工的身份证、不动产权证书、增设电梯协议书、竣工验收备案文件、支付增设电梯工程费用发票等;配偶共同提取的,需提供配偶的身份证及结婚证。

二、降低期房住房公积金贷款担保比例

适当降低期房住房公积金贷款的阶段性担保比例,根据房地产开发企业的开发资质、财务信用状况及楼盘开发情况等综合因素,将新签楼盘期房住房公积金贷款的阶段性担保比例从现行的5%—15%下调至2%—5%。

三、本通知自2020年5月1日起执行

【6月】

住建局:黄山市中心城区房屋征收补偿新规

(一)重新明确了征收主体

《规定》第一条所称的中心城区为屯溪区行政范围。屯溪区人民政府负责所辖行政区域(含新潭镇)的国有土地上房屋征收与补偿工作。新潭镇范围内国有土地上房屋征收与补偿具体工作由黄山经济开发区管委会负责组织实施。

(二)调整了特困户保障的认定条件

为了与已公布的《屯溪区棚户区改造实物安置办法》、《黄山市屯溪区棚户区改造货币化安置实施细则》相关条款和屯溪区现行做法保持一致,将《规定》中的第六条第二款“被征收人拥有房屋合法产权,在本地区内无其它处住房,且属生活特殊困难户的,原则上采取产权调换方式补偿,被征收房屋建筑面积低于54㎡(含54㎡),且家庭人口在3人以上,征收人应提供建筑面积不小于54㎡的安置房安置被征收人……”修改为“被征收人拥有房屋合法产权,在本地区内无其它处住房,且属生活特殊困难户的,原则上采取产权调换方式补偿,被征收房屋建筑面积低于54㎡(含54㎡),征收人应提供建筑面积不小于54㎡的安置房安置被征收人……”,也是在经济条件允许情况下,政府给予棚改特殊群体特别照顾的一项惠民政策。

(三)调高了搬迁补助费标准

将住宅房屋搬迁补助费:“以被征收房屋所有人为补助对象,按被征收房屋的合法建筑面积10元/m2计算(不足800元的按800元计)”调整为“以被征收房屋所有人为补助对象,按被征收房屋的合法建筑面积10元/m2计算(不足1000元的按1000元计)”

(四)调高了临时安置补助费标准和重新分类住宅多层及高层

将住宅房屋临时安置补助费:“按被征收房屋合法建筑面积计算,标准为一级地段10元/㎡·月;二级地段9元/ ㎡·月;三级地段8元/㎡·月(每户每月不足600元的按600元计算)”调整为“按被征收房屋合法建筑面积计算,标准为10元/㎡·月(每户每月不足600元的按600元计算)”。

根据住建部2019年发布的《民用建筑设计统一标准》,住宅建筑按层数分类修改为按高度分类,明确了多层和高层建筑的国标,即修改为“安置房为多层的(建筑高度为27米及以下),过渡期原则上不超过24个月。安置房为高层的(建筑高度大于27米小于等于100米),过渡期原则上不超过30个月”。

二、黄山土地成交分析

据新安大数据研究院统计:黄山全市上半年23宗约830亩土地成交揽金约24亿元,全市土地单价约289万/亩。其中黄山主城区成交8宗宅地,245亩成交总价14.5亿,土地成交单价592万/亩。土地成交数据,、面积、金额、单价同比2019年上半年全部上涨。

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2020年上半年黄山中心城区土地市场优质地块频出,土市爆燃,老城区地价7字头打底。上半年最贵地块2001号黄山老汽车地块及2006号原绿洲宾馆地块成交楼面价7486元/㎡、8593元/㎡为上半年市区两宗高价地块,均出自杭州毓发(大家房产)之手。

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房企拿地面积区间为13-160亩不等,中心城区成交地块面积均为数十亩小宗地块,全市百亩以上大宗地仅成交1宗,由北京城建摘得。

三、黄山楼市成交分析

黄山中心城区新房成交1780套

2020年上半年,黄山中心城区新房成交1780套,同比2019年上半年2683套的成交量下降34%。受疫情影响,今年上半年销量同比前两年大幅下滑,创近3年新低。

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1-5月屯溪区商品房市场交易继续低位调整,住宅成交面积和销售额分别比上年同期下降64.4%和63.5%。

黄山区1-5月房屋销售额同比增长7.1%

黄山区房地产投资增速加快,房地产销售平稳。1-5月份,房地产企业完成投资124109万元,同比增长24.0%,比1-4月份提高2.7个百分点。前5个月房屋销售面积61843平方米,同比下降3.5%,房屋销售额41008万元,同比增长7.1%。

歙县1-5月商品房销售额6.7亿

1-5月份,歙县商品房销售额6.7亿元,同比下降32.9%,其中住宅销售额5.1亿元,同比下降46.0%,商品房销售面积11.1万平方米,同比下降40.5%,其中住宅销售面积8.8万平方米,同比下降50.6%。

四、黄山楼市开盘情况

2020年黄山主城区17盘开盘加推20次,共计推出商品房(含住宅、公寓、别墅和商铺)套数1453套,推量同比2019年上半年2491套下跌42%,月均推出房源量为242套。上半年首开新盘仅1个山海天地。

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按月份来看,6月开盘推量500套为半年内最高,2月零推量,3月仅20套,受疫情影响较为严重。

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从区域来看,高新区加推数量1453套占总量一半,为各区域当中最高;其次是城西;城东、城南片区、老城区三片因少有新盘补位,住宅市场处于供需失衡状态,房源推量十分有限。

从房价来看,2020年上半年黄山住宅开盘均价最高达10500元/平,最低为7100元/平。

五、黄山楼市预售情况

2020上半年,黄山中心城区共有14个项目取得预售许可证,获批预售套数共3088套,获批预售总面积约24万方。其中,住宅房源1497套、商业(商服)房源263套、办公房源275套、其他(地下室)房源1053套。

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六、黄山楼市库存情况 

黄山中心城区住宅潜在库存近1万套,两年时间即可去化完毕

黄山中心城区待售16个纯新住宅项目(含2020年上半年成交地块项目),隐性库存约达85万方。若以2019年黄山新上市房源套均115方的面积来计算,未来总体可预计住宅供应套数近4500套。在售20个楼盘显性库存估算在8000套左右,其中9盘住宅库存近5000套,其余为公寓商铺别墅等产品。

住宅潜在库存近1万套,2019年中心城区全年5000余套销量来计算,库存够卖2年。

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七、黄山楼市营销活动

2020年上半年黄山中心城区多弗玖号公馆、顺通惠仁心苑、联佳翰林府、玉屏齐云府、天都江苑、天盈财富广场、天都大厦、栢景假日公寓、中科智宸、京徽翡翠滨江、翼天壹号院、雨润星雨华府、山海天地、翼天学苑里、天都南苑、新安兰亭、东宸府、黄山圣天地、锦绣春风里、永佳新城壹号、金徽华府、桃花岛三期、鸿威东方雅苑、中科智宸等24家楼盘,共计举办100场营销活动,同比2019年上半年的80场增加25%,受疫情影响,线上楼盘直播、VR看房活动服务明显增加。

营销方式方面房企在营销方式上做了较多创新和迭代,视频直播看房、网上售楼处搭建、小程序推送、在线开盘选房等陆续推出,使线上化内容更加丰富来扩大其影响力,促进销售。

楼盘优惠方面受疫情影响以及年中业绩冲刺,各楼盘加紧抢收,买房送家电、首付分期、认筹存抵等各类购房优惠开始重出江湖,不少楼盘都推出了一口价、特价房活动。

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