黄山楼市最新库存剖析：新房去化周期约2.9年 城西压力最小

据新安大数据研究院显示，黄山中心城区待售及在售楼盘多达40余个。

截至2022年4月30日，黄山中心城区新房库存为12446套（含住宅、公寓、别墅产品），其中商品房住宅近9000套。商业性质公寓、别墅类产品约3000多套。

根据黄山中心城区近半年月平均成交124套计算，新房去化周期约为100个月（约8.3年）。市场受到了疫情的冲击，伴随着未来疫情阴影的逐步散去，去库存效果也会好于预期。

若按2021年全年黄山中心城区月均销量356套来计算，新房去化周期约为35个月（约2.9年）。

城西21个月最短

六片区中，高新区是仅有的一个库存量近4000套的区域，库存压力最大；城东仅有583套房源可售，不足千套排名垫底，该片近些年土地供应较少。新潭片区、城南及城西库存量基本持平，均超2000套。老城区虽库存量仅千套，但相较以往，库存量为近几年最高，主要来源于新增项目：玉屏紫云府、富徽文澜轩。

就各区的去化周期来看，城南去化周期最长为175个月，城西21个月最短。

高新区

楼盘众多 库存量大

行情好的时候，高新区的房子一直是投资客关注的焦点，吸引的品牌开发商比较多，像碧桂园、恒大、上海城投、万创、翼天等，加上近些年区域内城市品质的不断改善提升，房价及产品都有了升级，片区关注度也随之上升。恒大悦府、翼天壹号院、联佳爱这城的项目，都给高新区的房源库存做了不小的贡献。

如今，片区内在售项目比较多，且大体量楼盘居多，像浩创城、山海天地、鹿鸣见山体量均超15万方。

目前高新区是黄山中心城区各片区在售项目最多的区域，且大多为现房，楼盘所见即所得。比如浩创城、永佳新城壹号、东方雅苑、联佳翰林府等。

因片区内地价参差不齐，有的拿地较早开发比较晚，这样的项目往往在房价方面很有优势，比如永佳新城壹号，目前在售122/135㎡大户型，楼王配置，6800元/㎡均价在片区内算得上价格洼地；有的则是市场行情好的时候高价入场，地价成本过高就会传导到房价上。

最新版黄山高新区规划布局

老城区

新楼盘供应大户

老城区仅两年新增了不少新项目，目前在售楼盘锦绣春风里、置地公园道、云山美庐、云山美庭等，不含新规划待入市的玉屏紫云府、富徽文澜轩。黄金繁华地段、高能城市配套、烟火气息浓郁等都是该片区楼盘的显性特征，去化客群主要是地缘性客户。因老城区“寸土寸金”，土地稀缺就决定着这片的楼盘价格都不便宜，住宅均价1.3+万-1.6+万/㎡不等。

锦绣春风里已通过竣工验收备案，交房在即，这个项目也是市面唯一一个在售的全干挂石材项目，目前剩余最后两套叠屋在售。

杭州大家开发的两个楼盘云山美庭、云山美庐项目均已全部推出，处在少量清盘的阶段。

今年年初首开的置地公园道项目多层电梯房源在售当中，房源相对充足。

待售的玉屏紫云府及富徽江澜轩均为本土国企楼盘，其中玉屏紫云府最新户型也已出炉，感兴趣的可前往城市展厅了解。

城南

规划文旅产品的楼盘比较多 

“改头换面”的楼盘也比较多

笔者划分的城南是从率水桥-花山桥段、新安江以南且属屯溪界内的楼盘，对黄山项目比较了解的人大多知道，早些年这片的元一大观、上谷居（2021年底开始重启）、书香云端、凤凰佳苑（重启名）等，都因各种原因出现过大大小小的插曲，但都已是过去式。

近几年随着南滨江步道的整改升级，各项民生工程的落地完善，如百鸟亭小学（被称为市区里硬件设施最好的公立小学）、锦绣天宸邻里中心、未来原党校附近将规划口袋公园等等。不可否认的是片区居住认可度大幅提升，各大社区入住率稳步提高。目前在售70年产权住宅、别墅类楼盘有新安兰亭、锦绣天宸、天都南苑、溪上桃源（纯别墅盘）等，住宅均价1万+-1.3+万元/㎡不等。

安持华府（收购元一大观部分楼栋后重启名）、京徽·翡翠滨江（收购重启名）、广宇假日邻居均为小户型公寓，单价7000多-10000多不等，有小户型公寓产品需求的客户可以重点关注。

城西

靠近老城区可用空地最多的区域

通过新增的黎阳桥、桃花岛桥、梅林南路等，使得城西与其他板块的联系更加紧密，最大的感受是到市里更近了、坐高铁也更方便了，也间接提高了城西的土地价值。

细数城西近几年吸引的品牌房企有：置地、广宇、中梁、恒大、雨润、碧桂园、翼天等，从4字头到现如今的13000+元/㎡，房价涨幅170%用了7年时间，年均涨幅24%。

目前在售楼盘有碧桂园凤凰城、江南锦园、雨润星雨华府等。

新潭片区

“老大”带着“小弟”混

片区内开发最早的楼盘要属玉屏齐云府这个超级刚需大盘，说其担负着造城、人口西移等使命感的存在，一点也不为过。目前已开发至第五期，前几期的房子陆续交付使用，并且伴随着社区齐云菜市场、幼儿园的建成，玉屏地产在这个片区的拼图越拼越全。以玉屏齐云府为坐标向附近扩散的在售楼盘还有润圣家园、富徽江澜轩等，住宅房价8000-10000多不等。

城东

盛产“倒挂”神盘

号称黄山“政务新区”的城东，是集教育、居住、休闲娱乐于一体的板块。凭借区域内宜人的山水生态环境、完备的生活配套、行政办公集群、面水的一线江景资源，屯溪前两年的“倒挂神盘”天都首郡、天都江苑就出自该片区，自两大神盘的售罄，城东的土地市场也迎来前所未有的高光时刻，如港龙君望、东宸府（已售罄）项目地块均为高价地，在市场不好的时候只能“高位站岗”。

黄山楼市现状

近半年以来库存高和成交大幅下滑是最明显特征。主要受疫情影响，库存去化滞后。

是否能够恢复到前两年的市场行情？从目前诸多利好的角度看，若疫情带来的影响减弱，宏观经济基本面有所改善，将有助于库存去化。”

当前市场上不时会有项目推出特价房、特批房等，以此来抢占市场份额。

总体来说，黄山中心城区各大板块库存充盈，各大房企积极加推，涵括洋房、高层、叠墅、排屋等多种物业类型，给购房者提供更多选择。